房屋初驗(yàn)的主要內(nèi)容包含：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)、電梯9大項(xiàng)。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行組織分工和安排，對(duì)做好毛坯房的驗(yàn)收至關(guān)重要。

　　房屋初驗(yàn)的準(zhǔn)備工作

　　按照筆者參與驗(yàn)收的一些經(jīng)驗(yàn)，主要步驟如下：

　　組建初驗(yàn)小組

　科學(xué)分工、合理搭配、準(zhǔn)備充分、預(yù)防在先。在初驗(yàn)之前，組建由公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)的驗(yàn)房小組，并且由公司工程師團(tuán)隊(duì)、工程維修工、客服專(zhuān)員、弱電部門(mén)等組成驗(yàn)收陣容，以保障人力資源的充足。組建的原則是按照專(zhuān)業(yè)分工，如基建基礎(chǔ)工程，由具有豐富基建基礎(chǔ)經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)房師帶隊(duì)；在消防系統(tǒng)驗(yàn)收方面，由具有多年消防經(jīng)驗(yàn)的秩序維護(hù)管理人員參加驗(yàn)收。在組建中注意男女搭配，由男同事負(fù)責(zé)拖竿、檢驗(yàn)、查看，女同事負(fù)責(zé)進(jìn)行驗(yàn)收問(wèn)題的記錄、整理、統(tǒng)計(jì)。

　　進(jìn)行精細(xì)培訓(xùn)

組建初驗(yàn)小組非常重要的內(nèi)容包含初驗(yàn)政策法規(guī)的培訓(xùn)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)的熟悉、驗(yàn)房表格的確定、各種表格的填寫(xiě)規(guī)范，都必須進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓每一位驗(yàn)房小組成員熟悉驗(yàn)收流程和注意事項(xiàng)，才能使驗(yàn)收事半功倍。如拖竿的使用方法和注意事項(xiàng)；石粉筆的使用和節(jié)約；與施工方、監(jiān)理方、開(kāi)發(fā)商之間的溝通簽字細(xì)節(jié)等。驗(yàn)收過(guò)程中還需培養(yǎng)安全防范意識(shí)，因?yàn)槌躜?yàn)工作開(kāi)展時(shí)很多房屋附屬設(shè)備設(shè)施的安裝尚未完成，外墻墻體也許未刷洗，可能導(dǎo)致高空墜物傷及人身。還有佩戴安全帽、穿著運(yùn)動(dòng)鞋、熟悉工地路徑等，都要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)。

　　初驗(yàn)物資準(zhǔn)備

　初驗(yàn)離不開(kāi)各種驗(yàn)收工具。在驗(yàn)收前申請(qǐng)工程測(cè)量尺、相位檢測(cè)儀、強(qiáng)光電通、石粉筆、鋼卷尺等工具，確保在初驗(yàn)中能夠使用這些儀器對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)驗(yàn)。申請(qǐng)的物資必須質(zhì)地優(yōu)良，價(jià)格合理。因?yàn)橹挥袃?yōu)良質(zhì)地的材料才能在驗(yàn)收中得心應(yīng)手，順利使用。除了大件的工具和物資，文件夾、碳素筆這些細(xì)小的東西也是不可忽視的。

　　強(qiáng)調(diào)驗(yàn)收紀(jì)律

　初驗(yàn)工作如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)參加的，那就需要開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、安監(jiān)站等單位共同參與協(xié)同作戰(zhàn)，才能完全完成驗(yàn)收。如果是物業(yè)管理公司主動(dòng)提前進(jìn)行前期介入工作的，則需要強(qiáng)調(diào)紀(jì)律：不和被驗(yàn)收方發(fā)生爭(zhēng)吵，在驗(yàn)收中肯定要堅(jiān)持實(shí)事求是的科學(xué)精神，但不是“雞蛋里挑骨頭”故意找茬，而是按照發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量“瑕疵”的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行全面排查。驗(yàn)收紀(jì)律是保證初驗(yàn)成功的關(guān)鍵。

　　精益求精驗(yàn)收

　一般的初驗(yàn)，很多開(kāi)發(fā)商都是走馬觀花，采取抽驗(yàn)的辦法進(jìn)行，導(dǎo)致后期的物業(yè)管理問(wèn)題層出不窮，損害了物業(yè)管理公司和業(yè)主的利益。但是物業(yè)管理公司的初驗(yàn)，一定要站在服務(wù)的角度和今后實(shí)施物業(yè)管理的角度開(kāi)展工作。精益求精的驗(yàn)收，是初驗(yàn)的基本態(tài)度。對(duì)墻體、地板、門(mén)窗、防水、弱電、抹灰等環(huán)節(jié)，一定要使用相關(guān)儀器。對(duì)目測(cè)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，也要使用工具進(jìn)行科學(xué)的測(cè)量，才能保證驗(yàn)收結(jié)果的公正和科學(xué)，讓人信服。

　　與開(kāi)發(fā)商的溝通

　　確定標(biāo)準(zhǔn)和表格

　目前，開(kāi)發(fā)商依照的標(biāo)準(zhǔn)各地不一，有的依照國(guó)家住建部的房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，如《建筑消防驗(yàn)收規(guī)范》、2001版《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》等。至于驗(yàn)收的表格，幾乎都是按照住建部頒發(fā)的驗(yàn)房表制作。需要注意的是，在驗(yàn)收之前，雙方最好確定驗(yàn)收使用的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)注意這些標(biāo)準(zhǔn)也在不斷地改進(jìn)當(dāng)中，如果雙方不能達(dá)成一致，會(huì)導(dǎo)致驗(yàn)房過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、表格不統(tǒng)一和方法不統(tǒng)一，肯定導(dǎo)致結(jié)果不統(tǒng)一。比如對(duì)墻體空鼓的認(rèn)識(shí)，有的標(biāo)準(zhǔn)是20平方厘米方能算成是整改，而有的標(biāo)準(zhǔn)是10平方厘米就屬于問(wèn)題和瑕疵。

　　統(tǒng)一方法和時(shí)間節(jié)點(diǎn)

　我們?cè)诔躜?yàn)過(guò)程中，都和甲方進(jìn)行了友好協(xié)商，對(duì)驗(yàn)收的方法，一定要雙方同意認(rèn)可才能達(dá)成共識(shí)。比如對(duì)墻體開(kāi)裂的驗(yàn)收方法，是看見(jiàn)小裂縫就進(jìn)行記錄，還是達(dá)到一定的長(zhǎng)度才能算裂紋。在驗(yàn)收過(guò)程中一般超過(guò)30厘米的裂紋，就必須記錄在案，進(jìn)行整改。而且裂紋還分為縱向裂紋和橫向裂紋，如果是縱向裂紋，一般問(wèn)題就比較嚴(yán)重，橫向裂紋則比較容易處理。還有關(guān)于對(duì)陰陽(yáng)角、垂直度、防水空鼓、施工衛(wèi)生的驗(yàn)收方法，都最好進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。關(guān)于驗(yàn)收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也需在驗(yàn)收之前就統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。

　　及時(shí)匯總和總結(jié)

每天早晨布置當(dāng)天的初驗(yàn)任務(wù)，晚上收工后小結(jié)當(dāng)天的驗(yàn)收。讓資料員對(duì)當(dāng)日驗(yàn)收資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

　　室內(nèi)初驗(yàn)的方法和技巧

　　仔細(xì)推敲

所謂“推敲”，就是如使用拖竿（用鋼筋焊接，T字形的一米左右長(zhǎng)的檢驗(yàn)房屋墻體空鼓的工具）在墻體上拖曳，如果聽(tīng)到聲音是實(shí)的，證明墻體沒(méi)有空鼓現(xiàn)象發(fā)生。但是如果聽(tīng)到墻體虛空的聲音，最好停下手中的拖竿，仔細(xì)在空響的周?chē)M(jìn)行拖曳，就會(huì)發(fā)現(xiàn)空鼓的地方聲音不同，這時(shí)，使用拖竿進(jìn)行敲擊，就會(huì)出現(xiàn)孔洞現(xiàn)象，這就是明顯的質(zhì)量瑕疵，主要原因是除了主體之外的第一次抹灰出現(xiàn)的空鼓問(wèn)題。

　　關(guān)注重點(diǎn)

在初驗(yàn)過(guò)程中，要把握重點(diǎn)，分清主次，才能把房驗(yàn)好。比如衛(wèi)生間的防水，通過(guò)拖竿的拖曳，就會(huì)發(fā)現(xiàn)空鼓的聲音。特別是四角處，有落水管和下水口的地方，都會(huì)成為空鼓的地方。還有梁柱，很多梁柱上的細(xì)小裂紋、空鼓、空洞，都是業(yè)主會(huì)關(guān)注的地方，雖然不會(huì)有太多的質(zhì)量隱患，但是從感官上講，還是需要進(jìn)行整改完善。臥室陽(yáng)臺(tái)、景觀陽(yáng)臺(tái)、功能陽(yáng)臺(tái)，這些地方都是非常關(guān)鍵的，因?yàn)闋可娴綐I(yè)主的安全問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)的扶手和支撐柱之間的焊接牢固程度、玻璃安裝的牢固程度，都會(huì)成為今后業(yè)主居住的安全隱患。

　　把握細(xì)節(jié)　

驗(yàn)收中的細(xì)節(jié)很多，如果把握不好，則會(huì)導(dǎo)致驗(yàn)收結(jié)果的不公正。如鋁合金的門(mén)窗，如果不仔細(xì)觀察、檢查，就不容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的存在。鋁合金窗戶(hù)的安全固定片，是使用氣釘槍通過(guò)強(qiáng)力將釘子固定在地面的，但是安裝施工過(guò)程中工人往往會(huì)出現(xiàn)固定不穩(wěn)的情況。還有鋁合金的伸縮門(mén)，有的不能上鎖，有的變形凹凸，這些細(xì)節(jié)都是彰顯安裝質(zhì)量和施工工藝的地方。

毛坯房的初驗(yàn)工作，事關(guān)業(yè)主居住安全和房屋質(zhì)量安全，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，都非常重要，只有把握好初驗(yàn)過(guò)程中建筑質(zhì)量問(wèn)題、施工工藝瑕疵、成品保護(hù)過(guò)程，方能在交房時(shí)順利開(kāi)展各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足使用功能，共建百年基業(yè)！